Unterlagen vor dem Wohnungskauf
Wohnungskauf: Welche Unterlagen brauchst du?
Das Exposé reicht nicht. Diese Prüfmatrix zeigt dir, welche Belege du zuerst brauchst, was darin zählt und welche Fragen offenbleiben.
Stand: 21. September 2026 · 7 Min. Lesezeit · Von ImmoStart
Kurz gesagt
Fordere vor einer Kaufentscheidung zuerst Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, einen aktuellen Grundbuchauszug und den Energieausweis an. Bei einer bestehenden WEG prüfst du zusätzlich den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, den Vermögensbericht und relevante Beschlüsse. Markiere für jede Unterlage nicht nur „da“ oder „fehlt“, sondern auch, ob die entscheidende Frage darin beantwortet ist. Eine fehlende oder widersprüchliche Angabe bleibt offen – sie wird nicht durch eine Zahl aus dem Exposé bestätigt.
Der öffentliche ImmoStart-Check prüft die Zahlen einer konkreten Wohnung anhand eines unterstützten Inserats oder manuell ergänzter Angaben. Er liest keine Verkäuferunterlagen aus und ersetzt weder deren Prüfung noch notarielle Beratung.
Beispiel: Vier Dateien vorhanden – zwei Fragen trotzdem offen
Fiktiver Unterlagenstand einer Bestandswohnung, kein reales Kaufangebot. Die Matrix bewertet keine Rechtslage; sie macht die nächste Nachfrage sichtbar.
- Exposé
- 250.000 € Kaufpreis; 320 € Hausgeld
- Teilungserklärung
- vorhanden; Stellplatz nicht zugeordnet
- Wirtschaftsplan
- vorhanden; Aufteilung des Hausgelds erkennbar
- Jahresabrechnung
- nicht erhalten
- Beschluss-Sammlung
- Auszug erwähnt Dacharbeiten ohne Kostenzuordnung
- Energieausweis
- bei Besichtigung noch nicht vorgelegt
| Beleg | Status | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Teilungserklärung + Aufteilungsplan | inhaltlich offen | Stellplatzzuordnung mit Kaufvertragsentwurf und Notar klären |
| Wirtschaftsplan | vorhanden | Hausgeldanteile in die eigene Rechnung übernehmen |
| letzte Jahresabrechnung | fehlt | tatsächliche Kosten und Nachschüsse erfragen |
| Beschlüsse zu Dacharbeiten | inhaltlich offen | Kosten, Anteil der Wohnung und Fälligkeit schriftlich erfragen |
| Energieausweis | fehlt | vor weiterer Entscheidung um Vorlage bitten |
„Vorhanden“ bedeutet nicht „geprüft“. Die Dachkosten, die Stellplatzzuordnung und die tatsächlichen Vorjahreskosten sind hier offen. Erst mit den Antworten kannst du die Monats- und Kapitalrechnung für diese Wohnung belastbarer machen.
In welcher Reihenfolge solltest du die Unterlagen ansehen?
Beginne mit den Belegen, die das Kaufobjekt und laufende Verpflichtungen erklären. Fordere fehlende Unterlagen früh an; für die eigentliche Entscheidung zählt auch, ob sie aktuell und zur angebotenen Wohnung passend sind. Nicht jede Unterlage hat dieselbe rechtliche Vorlagepflicht. Die Reihenfolge hier ist eine praktische Käuferhilfe, keine gesetzliche Pflichtliste.
| Priorität | Unterlage | Eine konkrete Prüffrage |
|---|---|---|
| 1 · Was kaufst du? | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan | Gehören Keller oder Stellplatz wirklich dazu; wer trägt welche Kosten? |
| 1 · Welche Rechte bestehen? | aktueller Grundbuchauszug | Passen Eigentum, Rechte und Belastungen zum Vertragsentwurf? |
| 2 · Was kostet es laufend? | aktueller Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung | Wie verteilen sich Vorschuss, tatsächliche Kosten und mögliche Nachschüsse? |
| 2 · Was steht an? | Vermögensbericht, Beschluss-Sammlung und relevante Protokolle | Welche Maßnahmen, Rücklagen und Sonderumlagen betreffen die Wohnung? |
| 3 · Wie ist das Gebäude energetisch? | Energieausweis | Welche Angaben stehen im Ausweis, und passen sie zum Gebäude? |
| Falls vermietet | Mietvertrag und Abrechnungen | Welche Miete und Pflichten gelten tatsächlich? |
Grundbucheinsicht erfordert ein berechtigtes Interesse. Bitte Verkäufer oder Notar um einen aktuellen Auszug und lass Abweichungen im Vertragsentwurf erklären. Bei einer neu gegründeten WEG können Vorjahresunterlagen noch fehlen; frage dann nach Gründungsdatum und aktuellem Plan. Die notarielle Prüfung ersetzt deine Kosten- und WEG-Fragen nicht.
Warum reichen Wirtschaftsplan und Hausgeldzahl allein nicht?
Der Wirtschaftsplan enthält erwartete Einnahmen, Ausgaben und Vorschüsse. Die Jahresabrechnung zeigt, was nach Ablauf des Jahres tatsächlich angefallen ist; der Vermögensbericht nennt unter anderem den Stand der Rücklagen. Das folgt aus § 28 WEG. Beschlüsse und Protokolle helfen dir, angekündigte oder entschiedene Arbeiten einzuordnen.
Ein Beschluss über eine Maßnahme ist noch keine verlässliche Monatsrate. Frage nach Gesamtkosten, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit; rechne einen möglichen Einmalbetrag getrennt vom laufenden Hausgeld.
Für die Frage, welche Hausgeldanteile dich selbst belasten und wie du eine Sonderumlage modellierst, nutze den eigenen Hausgeld-Ratgeber. Diese Seite ordnet die Belege und offenen Fragen.
So fragst du gezielt nach, ohne eine Endlosliste zu schicken
Bitte zunächst um die fehlenden Belege und nenne bei vorhandenen Unterlagen genau die ungeklärte Stelle. So kann Verkäufer, Verwaltung oder Notar konkret antworten. Halte Antwort und Dokumentversion für deine Entscheidung fest.
- „Bitte sende mir die aktuelle Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und erläutere, wie der angebotene Stellplatz rechtlich zugeordnet ist.“
- „Bitte sende mir den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht der WEG.“
- „Bitte teile mir mit, ob zu den Dacharbeiten bereits Kosten, Verteilung und Fälligkeit beschlossen wurden, und sende die relevanten Beschlüsse.“
- „Bitte stelle mir den Energieausweis zur Verfügung.“
Das sind Formulierungsbeispiele, keine Aussage über einen pauschalen Herausgabeanspruch. Bei widersprüchlicher Zuordnung oder unklaren Vertragsrechten frage den Notar vor der Beurkundung.
Wann ist die Unterlagenprüfung für dich weit genug?
Nicht die Anzahl der PDFs entscheidet. Für die nächste Kaufentscheidung solltest du wissen, was genau gekauft wird, welche laufenden Zahlungen realistisch sind und welche größeren Ausgaben bereits beschlossen oder konkret absehbar sind. Bleibt eine kaufentscheidende Frage offen, notiere sie als offen und kläre sie, bevor du aus einer Schätzung eine Zusage machst.
| Status | Bedeutung | Dein nächster Schritt |
|---|---|---|
| vorhanden und geklärt | Frage durch passenden Beleg beantwortet | Wert in eigene Rechnung übernehmen |
| fehlt | kein Beleg für die Annahme | Dokument gezielt anfordern |
| inhaltlich offen | Beleg da, Antwort fehlt oder widerspricht anderem Beleg | konkrete Stelle schriftlich klären |
| nicht relevant | nur mit Begründung, etwa kein Mietvertrag bei leerer Wohnung | Begründung festhalten |
Deine kurze Unterlagenanfrage
Nutze die Liste für eine konkrete Wohnung. Streiche Unzutreffendes; markiere fehlende und widersprüchliche Angaben ausdrücklich.
Zuerst anfordern
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis
- aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Vermögensbericht, relevante Beschlüsse und Protokolle
Dann klären
- Rechte an Keller, Stellplatz und anderen Flächen
- tatsächliche Eigentümerkosten und Nachschüsse
- beschlossene Maßnahmen: Kosten, Anteil und Fälligkeit
- bei Vermietung: Mietvertrag und tatsächliche Zahlungen
Häufige Fragen
Reicht das Exposé für eine Kaufentscheidung?
Nein. Es ist ein Einstieg, aber keine Bestätigung von Grundbuch, WEG-Kosten, Beschlüssen oder vertraglicher Zuordnung. Gleiche entscheidende Angaben mit den passenden Unterlagen ab.
Kann ich die Beschluss-Sammlung selbst einsehen?
§ 24 WEG nennt ein Einsichtsrecht für Wohnungseigentümer und für Dritte, die ein Eigentümer dazu ermächtigt hat. Bitte Verkäufer oder Verwaltung um die relevanten Unterlagen beziehungsweise eine entsprechende Ermächtigung.
Wann muss der Energieausweis gezeigt werden?
Beim Verkauf ist er nach § 80 des geltenden Gebäudemodernisierungsgesetzes im Regelfall spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; gesetzliche Ausnahmen, etwa für bestimmte Baudenkmäler, bleiben möglich. Fehlt er, frage nach dem Grund und der Vorlage.
Prüft ImmoStart diese Dokumente automatisch?
Nein. Der öffentliche Check rechnet mit Inseratsdaten und deinen ergänzten Annahmen. Ob ein Dokument echt, vollständig oder rechtlich ausreichend ist, musst du gesondert prüfen und bei Bedarf mit Fachleuten klären.
Quellen und Methode
- Notar.de: Kauf einer Eigentumswohnung
Teilungserklärung, Hausgeld und Rücklage; geprüft am 21. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 28 WEG
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht; geprüft am 21. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 24 WEG
Niederschrift, Beschluss-Sammlung und Einsicht; geprüft am 21. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 12 GBO
Berechtigtes Interesse für Grundbucheinsicht; geprüft am 21. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz
Energieausweis bei Verkauf und Besichtigung; geprüft am 21. September 2026.
- Gesetze im Internet: § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz
Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler; geprüft am 21. September 2026.
Recherche, Rechenbeispiel, Struktur und sprachliche Bearbeitung wurden mit KI unterstützt. Quellen, Rechnungen und ImmoStart-Produktbezug wurden zum angegebenen Stand geprüft. Eine individuelle Fachprüfung wird nicht behauptet.
Setze die geklärten Zahlen in deine Wohnungsrechnung ein.
Prüfe ein unterstütztes Inserat kostenlos ohne Konto oder ergänze Angaben manuell. Kennzeichne fehlende Unterlagen weiterhin als offene Frage – ImmoStart ersetzt keine Dokumenten- oder Rechtsprüfung.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information. Rechenbeispiele sind unverbindlich und ersetzen keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.