Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was kommt wirklich zum Kaufpreis dazu?

Kurz gesagt

Rechne nicht nur mit dem Kaufpreis. In einer ersten Planung gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine tatsächlich vereinbarte Maklerprovision dazu. Renovierung, Umzug, Finanzierungskosten und Reserve kommen je nach Fall zusätzlich hinzu.

Der ImmoStart-Rechner addiert Grunderwerbsteuer, Makler sowie eine editierbare Annahme für Notar und Grundbuch. Er liefert eine nachvollziehbare Planung, aber keine Gebühren- oder Steuerfestsetzung.

Beispiel: Aus 320.000 € werden 357.024 € Kapitalbedarf

Für eine Wohnung in Berlin rechnen wir mit dem aktuellen Berliner Grunderwerbsteuersatz, einer beispielhaften Käuferprovision und einer bewusst editierbaren Pauschale für Notar und Grundbuch.

Kaufpreis

320.000 €

Bundesland

Berlin

Maklerprovision Käuferseite

3,57 % (Beispiel)

Notar und Grundbuch

2,00 % (Planungsannahme)

Die Wohnung kostet in dieser Planung nicht 320.000 €, sondern zunächst 357.024 €. Renovierung, Umzug, Bereitstellungszinsen oder eine Sicherheitsreserve sind noch nicht enthalten.

Kaufnebenkosten mit deinen Zahlen berechnen

Welche Kaufnebenkosten solltest du einplanen?

Die vier üblichen Blöcke sind Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie – falls beauftragt und vereinbart – Maklerkosten. Nur der Kaufpreis steht in jedem Exposé. Die übrigen Werte hängen von Bundesland, Vertrag und konkretem Vorgang ab.

Grunderwerbsteuer: Der Standort bestimmt den Satz

Beim Immobilienkauf fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Die Bundesländer legen ihren Steuersatz fest. Für eine in Berlin gelegene Immobilie nennt die Berliner Finanzverwaltung derzeit 6 %. Bei 320.000 € Gegenleistung ergibt das im einfachen Beispiel 19.200 €.

Die tatsächliche Bemessungsgrundlage kann vom einfachen Exposé-Kaufpreis abweichen. Übernimm deshalb für eine konkrete Transaktion den Steuerbescheid und qualifizierte Beratung – nicht die Online-Schätzung – als verbindlichen Wert.

320.000 € × 6,00 % = 19.200 €

Notar und Grundbuch: 2 % sind eine Annahme, keine Gebührentabelle

Notar- und Gerichtskosten sind gesetzlich geregelt und richten sich unter anderem nach dem Geschäftswert und den tatsächlich anfallenden Tätigkeiten. Eine pauschale Prozentzahl kann die spätere Kostenrechnung deshalb nicht exakt vorwegnehmen.

Im Beispiel nutzen wir 2 % als editierbaren Planungswert. Für 320.000 € sind das 6.400 €. Ändere den Wert, sobald du eine konkrete Kosteninformation für Kaufvertrag, Eigentumsumschreibung, Grundschuld und weitere Vorgänge hast.

320.000 € × 2,00 % = 6.400 € Planungswert

Maklerkosten: Nur rechnen, wenn sie wirklich anfallen

Die 3,57 % im Beispiel sind keine allgemeingültige Provision. Entscheidend sind der Maklervertrag, die konkrete Vereinbarung und die Objektart. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser begrenzen §§ 656c und 656d BGB bestimmte Verteilungen der Maklerkosten; die Regeln lassen sich nicht pauschal auf jeden Immobilienkauf übertragen.

Steht im Angebot keine Käuferprovision oder wird ohne Makler gekauft, setze diesen Block nicht vorsorglich als feste Ausgabe an. Kläre die Vereinbarung vor der Finanzierung.

320.000 € × 3,57 % = 11.424 € im Beispiel

Was in einer einfachen Kaufnebenkosten-Rechnung noch fehlt

Eine reine Nebenkostenquote beantwortet nicht, wie viel liquide Reserve du nach dem Kauf brauchst. Halte objektbezogene Arbeiten und finanzierungsbezogene Kosten getrennt, damit keine scheinbar präzise Gesamtsumme entsteht.

• Renovierung, Modernisierung und erste Reparaturen
• Umzug, Küche, Möbel und Versicherungen
• Bewertung, Gutachten oder technische Prüfung
• Bereitstellungszinsen, Zinsbindungskosten oder Finanzierungsvermittlung
• Hausgeld, mögliche Sonderumlagen und persönliche Liquiditätsreserve

Eine Reserve ist keine Kaufnebenkosten-Position, aber sie entscheidet, ob dein Budget nach dem Notartermin noch belastbar ist.

So nutzt du die Summe für deine Finanzierung

Vergleiche nicht nur Darlehen gegen Kaufpreis, sondern Eigenkapital plus Darlehen gegen den gesamten Kapitalbedarf. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht automatisch zu denselben Bedingungen wie den Objektwert.

Teste mindestens drei Varianten: erwartete Kosten, höhere Notar-/Grundbuchkosten und ein Szenario mit zusätzlichem Renovierungspuffer. So erkennst du, welche Ausgabe deine Liquidität tatsächlich kippt.

Checkliste: Diese Werte brauchst du vor der Budgetentscheidung

Markiere Unbekanntes als offen. Eine sichtbare Lücke ist hilfreicher als ein erfundener Durchschnittswert.

Aus Angebot und Vertrag

• Kaufpreis und Bundesland
• Käuferprovision und Umsatzsteuerangabe
• geplante Grundschuld und besondere Vertragsvorgänge

Zusätzlich für dein Budget

• Renovierungs- und Umzugskosten
• mögliche Sonderumlagen bei einer WEG
• Liquiditätsreserve nach dem Kauf

Häufige Fragen

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Deutschland?

Es gibt keinen deutschlandweit festen Gesamtprozentsatz. Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, Makler und weitere Kosten hängen von Bundesland, Vertrag und Vorgang ab. Rechne die Blöcke einzeln statt mit einer einzigen Pauschale.

Sind Notar- und Grundbuchkosten immer 2 %?

Nein. 2 % sind eine verbreitete Planungsannahme, aber keine garantierte Rechnung. Die tatsächlichen gesetzlichen Gebühren hängen vom Geschäftswert und den konkreten Tätigkeiten ab.

Muss der Käufer immer Maklerprovision zahlen?

Nein. Ob und in welcher Höhe Käuferkosten entstehen, folgt aus der konkreten Beauftragung und Vereinbarung. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten zudem besondere Regeln zur Kostenverteilung.

Kann ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Das hängt von Bank, Bonität, Eigenkapital, Beleihung und Objekt ab. Der Rechner zeigt den Kapitalbedarf, ersetzt aber keine Finanzierungszusage.

Quellen und Methode

• Service Berlin: Grunderwerbsteuer – Festsetzung

  Aktueller Berliner Steuersatz und steuerbarer Erwerb; geprüft am 2. September 2026.

• Gesetze im Internet: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

  Gesetzliche Grundlage für Gerichts- und Notarkosten.

• Bundesnotarkammer: Gebührenrechner

  Erste Information; ersetzt laut Bundesnotarkammer keine konkrete Kostenberechnung.

• Gesetze im Internet: §§ 656c und 656d BGB

  Regeln zur Verteilung von Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern.

Recherche, Rechenbeispiel, Struktur und sprachliche Bearbeitung wurden mit KI unterstützt. Quellen, Rechnungen und ImmoStart-Produktbezug wurden zum angegebenen Stand geprüft. Eine individuelle Fachprüfung wird nicht behauptet.

Rechne den gesamten Kapitalbedarf – nicht nur den Kaufpreis.

Wähle das Bundesland, passe Makler sowie Notar und Grundbuch an und sieh jede Kostenposition einzeln.

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