Kaufpreisfaktor: Was bedeuten Faktor 20, 25 oder 30?

Kurz gesagt

Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Faktor 20 entspricht 5,00 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4,00 % und Faktor 30 entspricht 3,33 %. Es gibt aber keinen allgemeinen Grenzwert für einen guten Kauf. Rechnet ein Exposé mit 1.000 € Zielmiete statt 900 € aktueller Kaltmiete, sinkt derselbe Kaufpreis rechnerisch von Faktor 22,22 auf 20. Die Wohnung wird dadurch nicht automatisch besser: Vergleiche dieselbe Mietbasis und prüfe Kosten, Finanzierung, Zustand und WEG separat.

Der öffentliche ImmoStart-Mietrendite-Rechner zeigt Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite und eine vereinfachte Nettomietrendite aus deinen Angaben. Er ermittelt weder einen Verkehrswert noch deine persönliche Kaufpreisobergrenze.

Beispiel: Faktor 22,22 oder 20 – nur die Mietbasis ändert sich

Fiktive Bestandswohnung, kein reales Angebot und keine Kaufempfehlung. Die beworbene Zielmiete ist eine unbestätigte Annahme, keine zugesicherte oder rechtlich geprüfte Miete.

Angebotspreis

240.000 €

aktuelle Kaltmiete

900 € pro Monat

beworbene Zielmiete

1.000 € pro Monat

angenommene Kaufnebenkosten

24.000 € (10 %)

laufende Kosten und Finanzierung

noch nicht berücksichtigt

Alle drei Verhältnisse sind rechnerisch richtig, beantworten aber nicht dieselbe Frage. Für einen fairen Vergleich musst du die Mietbasis gleich halten. Das letzte Verhältnis enthält Kaufnebenkosten und ist deshalb nicht der übliche Kaufpreisfaktor.

Kaufpreisfaktor mit deinen Zahlen berechnen

Wie hängen Faktor, Bruttomietrendite und Kaufpreis zusammen?

Der Faktor sagt, wie oft die angesetzte Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis steckt. Seine mathematische Umkehrung ist die Bruttomietrendite. Beide Kennzahlen ignorieren in ihrer einfachen Form Kaufnebenkosten, laufende Eigentümerkosten und Finanzierung.

Ein gewählter Faktor kann außerdem in einen rechnerischen Kaufpreis bei vorgegebener Miete übersetzt werden. Dieser Preis ist weder ein Verkehrswert noch deine finanzierbare Obergrenze.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete · Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor

Die Tabelle übersetzt nur ein Verhältnis. Ob ein Preis tragbar oder marktgerecht ist, hängt von weiteren Objekt-, Rechts-, Kosten- und Finanzierungsdaten ab.

Welche Miete gehört in den Nenner?

Bei einer vermieteten Wohnung ist die aktuelle vertragliche Nettokaltmiete die transparenteste Basis für den Ist-Vergleich. Eine Ziel- oder Marktmiete ist ein eigenes Szenario und muss als Annahme beschriftet werden. Prüfe, ob und wann sie rechtlich sowie praktisch erreichbar sein könnte; der Faktor selbst beantwortet das nicht.

Die amtliche Immobilienwertermittlung arbeitet beim Ertrag mit marktüblich erzielbaren Erträgen und kann tatsächlich erzielte Erträge heranziehen, wenn sie marktüblich sind. Der einfache Kaufpreisfaktor dieser Seite ist keine solche Wertermittlung.

Warum ist der Kaufpreisfaktor kein Verkehrswert?

Der gesetzliche Verkehrswert berücksichtigt die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, den Zustand und die Lage des Grundstücks. Im Ertragswertverfahren kommen unter anderem marktüblicher Ertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz hinzu.

Ein einzelner Faktor sieht davon nur Kaufpreis und Miete. Er erkennt weder Sanierungsstau und WEG-Beschlüsse noch Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Kosten, Kaufnebenkosten, Zins, Tilgung oder Steuern.

Nutze den Faktor als ersten Filter. Für eine Preis-, Finanzierungs- oder Kaufentscheidung brauchst du die fehlenden Ebenen separat.

So vergleichst du zwei Angebote mit derselben Basis

Vergleiche nicht die hervorgehobenen Faktoren aus zwei Exposés. Rechne beide Angebote selbst mit derselben Mietdefinition und demselben Stichtag. Danach legst du Kosten, Finanzierung und Objektzustand daneben.

Wann hilft der Faktor – und wann führt er in die Irre?

Hilfreich ist der Faktor bei einer schnellen Vorauswahl ähnlicher Wohnungen in einem vergleichbaren Teilmarkt. Schwach wird er, sobald Mietbasis, Zustand, WEG-Risiken oder Kosten stark voneinander abweichen.

• Hilfreich: gleiche Objektart, ähnliche Lage, gleiche Mietbasis und gleicher Stichtag.
• Vorsicht: Zielmiete wird wie eine sichere Ist-Miete behandelt.
• Vorsicht: niedriger Faktor verdeckt Sanierungsstau, Sonderumlage oder Leerstand.
• Nicht ausreichend: persönliche Kaufpreisobergrenze, Verkehrswert oder Kaufentscheidung.

Kaufpreisfaktor in zwei Stufen prüfen

Erst machst du den Vergleich sauber. Danach ergänzt du genau die Dinge, die der Faktor ausblendet.

Zahlen vereinheitlichen

• Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten verwenden
• monatliche Nettokaltmiete auf zwölf Monate hochrechnen
• Ist-Miete und Zielmiete nicht vermischen
• Stichtag und Quelle jeder Mietannahme notieren

Danach separat prüfen

• Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Eigentümerkosten
• Leerstand, Instandhaltung, WEG-Beschlüsse und mögliche Sonderumlagen
• Darlehen, Monatsrate, Liquiditätspuffer und Steuern
• Zustand, Lage und rechtliche Besonderheiten der Wohnung

Häufige Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Es gibt keinen allgemeinen Grenzwert. Faktor 20 kann in einem Fall attraktiv und in einem anderen teuer sein. Vergleiche nur ähnliche Objekte mit derselben Mietbasis und prüfe anschließend Kosten, Zustand, Lage, WEG und Finanzierung.

Gehören Kaufnebenkosten in den Kaufpreisfaktor?

Der übliche schnelle Kaufpreisfaktor teilt den reinen Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Wenn du stattdessen den gesamten Kapitalbedarf einbeziehst, ist das sinnvoll, aber ein anderes Verhältnis. Beschrifte es entsprechend.

Soll ich mit aktueller Miete oder Marktmiete rechnen?

Für den Ist-Vergleich einer vermieteten Wohnung nimmst du die aktuelle vertragliche Nettokaltmiete. Eine belegte Markt- oder Zielmiete rechnest du als getrenntes Szenario und kennzeichnest ihre Quelle und Unsicherheit.

Zeigt der Faktor, nach wie vielen Jahren die Wohnung abbezahlt ist?

Nein. Er teilt den Kaufpreis durch die Brutto-Kaltmiete. Laufende Kosten, Leerstand, Zinsen, Tilgung, Steuern und Kaufnebenkosten fehlen; deshalb ist er keine Amortisationsdauer.

Quellen und Methode

• Gesetze im Internet: § 194 BauGB – Verkehrswert

  Gesetzliche Merkmale des Verkehrswerts und klare Grenze zum einfachen Faktor.

• Gesetze im Internet: § 27 ImmoWertV – Ertragswertverfahren

  Bestandteile einer amtlichen Ertragswertermittlung, die der einfache Faktor nicht abbildet.

• Gesetze im Internet: § 31 ImmoWertV – Reinertrag

  Marktübliche und tatsächlich erzielte Erträge in der Wertermittlung.

• Gesetze im Internet: § 32 ImmoWertV – Bewirtschaftungskosten

  Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten als eigene Kostenebene.

Recherche, Rechenbeispiel, Struktur und sprachliche Bearbeitung wurden mit KI unterstützt. Quellen, Rechnungen und ImmoStart-Produktbezug wurden zum angegebenen Stand geprüft. Eine individuelle Fachprüfung wird nicht behauptet.

Rechne den Faktor mit derselben Mietbasis – und prüfe danach die Kosten.

Der Rechner zeigt Kaufpreisfaktor, Brutto- und vereinfachte Nettomietrendite mit sichtbaren Annahmen. Eine Kaufpreisobergrenze oder Bewertung liefert er nicht.

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