Kapitalanlage verstehen
Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Cashflow: Was sagt welche Zahl?
Drei Kennzahlen beantworten drei verschiedene Fragen. Eine durchgerechnete Wohnung zeigt, warum 4,56 % Bruttomietrendite gleichzeitig −87 € monatlichen Cashflow bedeuten können.
Stand: 2. September 2026 · 9 Min. Lesezeit · Von ImmoStart
Kurz gesagt
Die Bruttomietrendite vergleicht Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Eine vereinfachte Nettomietrendite zieht laufende Eigentümerkosten ab und bezieht Kaufnebenkosten ein. Der Cashflow zeigt, was nach laufenden Kosten und Kreditrate monatlich übrig bleibt. Deshalb können Rendite und Cashflow unterschiedliche Vorzeichen haben.
Der ImmoStart-Mietrendite-Rechner berechnet Brutto- und vereinfachte Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor. Einen finanzierungsabhängigen Cashflow musst du zusätzlich mit deiner echten Kreditrate prüfen.
Beispiel: 4,56 % Bruttomietrendite, aber −86,67 € Cashflow
Die Werte sind ein Rechenbeispiel, kein reales Angebot und keine Anlageempfehlung. Die Eigentümerkosten sind bewusst vereinfacht; für eine echte Wohnung brauchst du Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Mietvertrag.
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten
- 25.000 € (10 %)
- Kaltmiete
- 950 € pro Monat
- nicht umlagefähige Eigentümerbelastung
- 120 € pro Monat
- Eigenkapital / Darlehen
- 75.000 € / 200.000 €
- Sollzins / anfängliche Tilgung
- 3,50 % / 2,00 %
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | 11.400 € ÷ 250.000 € | 4,56 % |
| vereinfachte Nettomietrendite | (11.400 € − 1.440 €) ÷ 275.000 € | 3,62 % |
| monatliche Kreditrate | 200.000 € × (3,50 % + 2,00 %) ÷ 12 | 916,67 € |
| monatlicher Cashflow vor Steuern | 950 € − 120 € − 916,67 € | −86,67 € |
Die Objektkennzahlen sehen positiv aus. Trotzdem musst du in diesem Finanzierungsszenario anfangs rund 87 € pro Monat zuschießen. Das ist kein Widerspruch: Die Kreditrate gehört zum Cashflow, nicht zur Objekt-Rendite.
Bruttomietrendite: der schnelle Objektfilter
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell vergleichbar, ignoriert aber Kaufnebenkosten, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Finanzierung und Steuern.
Nutze sie für die grobe Vorauswahl – nicht als fertige Kaufentscheidung.
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Nettomietrendite: näher am Objekt, aber nicht einheitlich definiert
Für eine vereinfachte Nettomietrendite ziehen wir die nicht umlagefähige Eigentümerbelastung von der Jahreskaltmiete ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Andere Rechner können Kostenpositionen anders abgrenzen. Vergleiche deshalb immer Formel und Eingaben, nicht nur den Prozentwert.
Laufende Betriebskosten können vertraglich teilweise auf Mieter umgelegt werden. Verwaltung und Instandhaltung gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Bei einer Eigentumswohnung solltest du den nicht umlagefähigen Anteil und die Erhaltungsrücklage anhand der WEG-Unterlagen getrennt prüfen.
(Jahreskaltmiete − jährliche Eigentümerbelastung) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Cashflow: Was bleibt monatlich nach Kosten und Kreditrate?
Der Cashflow beantwortet die Liquiditätsfrage. In der einfachen Vor-Steuer-Sicht ziehst du von der Kaltmiete die laufende Eigentümerbelastung und die Kreditrate ab. Ein positiver Betrag bedeutet nicht automatisch einen guten Kauf; Tilgung, Steuern, Leerstand, Reparaturen und größere Maßnahmen brauchen weiterhin eine eigene Betrachtung.
monatliche Kaltmiete − Eigentümerbelastung − Kreditrate = Cashflow vor Steuern
Mehr Eigenkapital ändert den Cashflow, nicht die Objekt-Rendite
Bleiben Kaufpreis, Miete und Eigentümerkosten gleich, bleiben auch Brutto- und vereinfachte Nettomietrendite gleich. Eine kleinere Kreditsumme senkt dagegen die Rate und verändert den Cashflow sofort.
| Finanzierung | Kreditrate | Cashflow vor Steuern |
|---|---|---|
| 75.000 € Eigenkapital / 200.000 € Darlehen | 916,67 € | −86,67 € |
| 100.000 € Eigenkapital / 175.000 € Darlehen | 802,08 € | +27,92 € |
Mehr Eigenkapital verbessert hier den monatlichen Cashflow, bindet aber zusätzliches Kapital. Für eine vollständige Entscheidung musst du auch Eigenkapitalrendite, Alternativnutzung und Risiko betrachten.
Break-even-Miete: Welche Kaltmiete deckt Kosten und Rate?
Im ersten Szenario liegt die rechnerische monatliche Schwelle bei 1.036,67 €: 120 € Eigentümerbelastung plus 916,67 € Kreditrate. Die aktuelle Beispielmiete von 950 € liegt 86,67 € darunter.
Diese Break-even-Miete ist nur eine Rechengröße. Sie sagt nicht, welche Miete rechtlich zulässig, vertraglich durchsetzbar oder am Markt erzielbar ist.
120 € + 916,67 € = 1.036,67 € Break-even-Kaltmiete
Welche Kennzahl brauchst du für welche Entscheidung?
Keine der drei Zahlen ersetzt die anderen. Nutze sie wie drei Prüfstufen: erst grob filtern, dann das Objekt bereinigen, anschließend deine Finanzierung und Liquidität testen.
| Frage | Kennzahl | Wichtige Grenze |
|---|---|---|
| Ist das Angebot grob interessant? | Bruttomietrendite | zu viele Kosten fehlen |
| Was leistet das Objekt vor Finanzierung? | Nettomietrendite | Definitionen unterscheiden sich |
| Muss ich monatlich Geld zuschießen? | Cashflow | Steuern und Sondereffekte separat prüfen |
Sieben Eingaben für eine belastbare erste Rechnung
Wenn ein Wert fehlt, rechne Varianten und kennzeichne die Unsicherheit. Eine einzelne optimistische Zahl ist kein Szenario.
Objekt und Vermietung
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten
- aktuelle oder realistisch erzielbare Kaltmiete
- nicht umlagefähige laufende Kosten
- separater Puffer für Leerstand und Reparaturen
Finanzierung
- eingesetztes Eigenkapital
- Darlehenssumme und Sollzins
- anfängliche Tilgung und tatsächliche Monatsrate
Häufige Fragen
Kann die Mietrendite positiv und der Cashflow negativ sein?
Ja. Die Mietrendite beschreibt das Objekt vor oder ohne deine konkrete Finanzierung. Der Cashflow zieht zusätzlich die Kreditrate ab. Eine hohe Rate kann den monatlichen Betrag ins Minus drehen.
Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?
Dafür gibt es keine überall identische Kurzformel. Im ImmoStart-Beispiel werden nicht umlagefähige Eigentümerkosten abgezogen und Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz einbezogen. Prüfe bei jedem Vergleich die verwendete Definition.
Ist Tilgung eine Ausgabe oder Vermögensaufbau?
Für den monatlichen Cashflow ist die gesamte Kreditrate ein Abfluss. Wirtschaftlich reduziert die Tilgung zugleich deine Restschuld. Deshalb solltest du Liquidität und Vermögensentwicklung getrennt betrachten.
Berücksichtigt der Mietrendite-Rechner die Finanzierung?
Nein. Er berechnet Brutto- und vereinfachte Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor aus Objektwerten. Für den Cashflow ergänzt du anschließend deine tatsächliche Kreditrate.
Quellen und Methode
- Gesetze im Internet: § 556 BGB – Betriebskosten
Grundlage für vertraglich umlegbare laufende Betriebskosten.
- Gesetze im Internet: § 1 Betriebskostenverordnung
Abgrenzung laufender Betriebskosten von Verwaltung und Instandhaltung.
- Gesetze im Internet: § 19 WEG
Angemessene Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.
Recherche, Rechenbeispiel, Struktur und sprachliche Bearbeitung wurden mit KI unterstützt. Quellen, Rechnungen und ImmoStart-Produktbezug wurden zum angegebenen Stand geprüft. Eine individuelle Fachprüfung wird nicht behauptet.
Prüfe zuerst die Objekt-Rendite – dann deinen Cashflow.
Berechne Brutto- und vereinfachte Nettomietrendite nachvollziehbar. Ergänze danach deine echte Kreditrate für den persönlichen Cashflow.
Die Inhalte dienen der allgemeinen Information. Rechenbeispiele sind unverbindlich und ersetzen keine Anlage-, Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung.