Neues Gebäudemodernisierungsgesetz: Was du vor dem Wohnungskauf zur Heizung prüfen solltest

Kurz gesagt

Du hast bei der Heizungsart mehr rechtliche Wahlfreiheit. Ob eine konkrete Wohnung wirtschaftlich passt, hängt trotzdem von Heizungsalter, Energieverbrauch, kommunaler Wärmeplanung, WEG-Plänen und dem realistischen Kostenpfad bis 2045 ab.

Heizungsfragen beim Objekt festhalten

Das ändert sich

Die einheitliche 65-Prozent-Vorgabe entfällt

Eigentümer können wieder zwischen mehr Heizungsarten wählen. Auch Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich. Das ist eine Regeländerung – keine Aussage darüber, welche Lösung für ein bestimmtes Gebäude wirtschaftlich ist.

Fossile Kosten verschwinden nicht

Brennstoffe sollen spätestens 2045 klimaneutral sein; ab 2029 ist ein schrittweise steigender Bioanteil vorgesehen. Deshalb bleiben Preis-, Verfügbarkeits- und CO₂-Kostenrisiken Teil deiner Rechnung.

Die Förderung läuft unter neuen Bedingungen weiter

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wurde separat zum 21. Juli 2026 angepasst. Eine mögliche Förderung darfst du erst nach einer konkreten Förderprüfung als belastbaren Finanzierungsbaustein behandeln.

Betrifft dich das?

Wahrscheinlich relevant, wenn

• Du prüfst eine Bestandswohnung mit Gas- oder Ölheizung.
• Die Heizung gehört zum Gemeinschaftseigentum einer WEG.
• Im Exposé fehlen Alter, Verbrauch oder Modernisierungsplanung.
• Du willst Sanierung und laufende Energiekosten in den Kaufpreis einordnen.

Daraus folgt noch nicht

• Das Gesetz bewertet weder den technischen Zustand noch die Restlebensdauer einer Anlage.
• Mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten.
• Kommunale Wärmeplanung und konkrete WEG-Beschlüsse bleiben objekt- und ortsabhängig.

Was du jetzt prüfen solltest

1. Heizungsart und Baujahr belegen

   Verlange Typ, Energieträger, Einbaujahr, Wartungsnachweise und – bei zentraler Anlage – die letzten Verbrauchsabrechnungen.

2. Energieausweis richtig lesen

   Prüfe Ausweistyp, Effizienzklasse, Kennwerte und Ausstellungsdatum. Der Ausweis ersetzt keine Zustandsprüfung.

3. WEG-Unterlagen durchsuchen

   Achte in Protokollen, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung auf Heizung, Wärmeplanung, Angebote, Rücklage und mögliche Sonderumlage.

4. Wärmeplanung am Ort prüfen

   Kläre bei der Kommune, ob ein Plan veröffentlicht ist und ob ein Netzanschluss nur diskutiert, vorgesehen oder belastbar terminiert ist.

5. Zwei Kostenszenarien rechnen

   Vergleiche mindestens den Weiterbetrieb mit einem realistischen Modernisierungspfad. Setze eine Förderung erst nach bestätigter Förderfähigkeit an.

Beispiel: Gasheizung, aber kein WEG-Beschluss

Im Exposé steht nur „Gaszentralheizung“. Baujahr, Verbrauch, Rücklage und Beschlusslage fehlen.

Zu kurz gedacht

„Gas ist wieder erlaubt, also muss ich keine Modernisierung einplanen.“

Besserer nächster Schritt

Markiere die Heizkosten als offene Annahme, fordere die WEG-Unterlagen an und rechne erst nach Klärung einen Weiterbetriebs- und einen Modernisierungsfall. So behandelst du fehlende Fakten nicht versehentlich als null Euro.

Noch offen

• Die Details der angekündigten Grüngasquote sollen in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.
• Welche Lösung die WEG wählt und wie Kosten verteilt werden, ergibt sich erst aus dem konkreten Gebäude und wirksamen Beschlüssen.
• Eine technische Empfehlung verlangt eine objektbezogene Energie- und Zustandsprüfung.

Was ImmoStart dabei kann – und was nicht

Kann helfen

In ImmoStart kannst du Angaben zum Objekt, Unterlagen, offene Fragen und eigene Kostenannahmen an einem Ort zusammenführen und mehrere Wohnungen mit denselben Annahmen vergleichen.

Ersetzt nicht

ImmoStart prüft keine Rechtskonformität einer Heizung, erstellt keine Energieberatung und bestätigt keine Förderfähigkeit.

Offizielle Quellen

• Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz

  Inkrafttreten, Kernelemente, Übergang zur neuen Förderung und noch ausstehende Grüngas-Regelung.

• Gesetze im Internet: Gebäudeenergiegesetz – konsolidierte Fassung

  Aktueller konsolidierter Gesetzestext; das Bundesgesetzblatt bleibt die amtliche Verkündung.

• Bundesministerium der Justiz / recht.bund.de: Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226

  Amtliche Verkündung vom 28. Juli 2026.

Nächste Prüfung: Neu prüfen, sobald das angekündigte Gesetz zur Grüngasquote veröffentlicht wird, spätestens am 1. Dezember 2026.

Recherche, Struktur und sprachliche Bearbeitung wurden mit KI unterstützt. Status, Kernaussagen, Quellen und ImmoStart-Produktbezug wurden zum angegebenen Stand geprüft.

Mach aus offenen Heizungsfragen eine prüfbare Entscheidung.

Lege die Wohnung an, sammle WEG-Unterlagen und vergleiche deine Kostenannahmen – ohne fehlende Angaben schönzurechnen.

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